RealT engage la liquidation volontaire de ses LLC après un revirement du fiduciaire nommé à Detroit. Le community call francophone du 2 juillet acte ce changement de trajectoire. Chaque actif immobilier sera cédé sur le marché. L’annonce officielle est attendue dans les jours qui suivent.
Pour résumer
- RealT bascule en liquidation volontaire après un changement d’approche du fiduciaire fin juin.
- Le fiduciaire a facturé 178 000 $ en deux mois et vise une réserve d’environ 1 million de dollars.
- Chaque LLC sera vendue individuellement, avec l’appui d’un cabinet spécialisé en liquidation.
Le community call du 2 juillet fixe une nouvelle direction
Lors du community call francophone du 2 juillet 2026, RealT annonce la mise en liquidation volontaire de ses LLC. La société précise que la décision fait suite à un revirement récent du fiduciaire nommé à Detroit, qui a modifié son mode de rémunération quelques jours plus tôt. Ce n’est pas la conséquence directe d’un jugement, mais une réponse opérationnelle à la nouvelle donne.
Rappel utile pour comprendre l’enchaînement. En janvier 2026, RealT a évité une liquidation forcée à la suite d’une audience remportée à Detroit face à la ville, qui souhaitait alors nommer son propre liquidateur. Un fiduciaire (receiver) a ensuite été désigné fin avril pour représenter les deux parties de façon collaborative, et le contentieux avec la ville a été suspendu le temps de sa mission.
Le community call se veut factuel et court. RealT indique qu’il faudra désormais s’attendre à des points d’étape plus fréquents mais plus concis. Chaque grand chantier fera l’objet d’un appel dédié, des préconstructions au sort des propriétés bloquées sur le RMM. Le format long des anciens Community Office Calls (COC) est abandonné.
Sur la logique de vente, la société précise qu’elle procédera par ordre d’importance décroissante. Les actifs les plus significatifs du portefeuille, qui représentent environ 80 % du parc, seront traités en premier. Les dossiers plus petits viendront ensuite, une fois les gros blocs digérés.
Côté opérationnel, une partie du travail de rénovation avait déjà démarré ces dernières semaines. Une majorité des correction orders les plus urgents ont été traités, et certaines propriétés se préparent à des inspections en vue d’obtenir leur Certificate of Compliance (CoC), condition nécessaire pour être louées ou vendues au juste prix.
Le fiduciaire modifie son mode de paiement
L’ordre de la cour prévoyait que le fiduciaire soit rémunéré par les revenus courants ou par les fondateurs Jacobson. Le texte lui laissait la possibilité d’être payé directement à même les ventes d’actifs uniquement en cas d’urgence. RealT indique avoir insisté sur ce point précis pour protéger la valeur des tokens, dans le prolongement de la suspension officielle des distributions annoncée plus tôt cette année.
Fin juin, un tiers a contacté le fiduciaire pour lui présenter les fondateurs de RealT comme des escrocs. Le fiduciaire a alors décidé d’activer la clause d’urgence. Il refuse désormais d’être payé par les Jacobson et se rémunérera directement sur les ventes de propriétés à venir. RealT a tenté d’encadrer les termes, en négociant un cap, un prix de vente minimum et un ordre de priorité sur les cessions.
Sur les deux premiers mois de mandat, le fiduciaire a facturé 178 000 $, soit environ 66 000 $ le premier mois puis autour de 112 000 $ le second. Le compte séquestre nommé antérieurement continue par ailleurs à prélever 10 % de tous les revenus entrants, un taux supérieur à celui pratiqué par New Detroit Property Management sur le suivi opérationnel.
Pour couvrir ses honoraires à venir, ses réserves de travail, les assurances et les factures attendues d’ici fin novembre, le fiduciaire estime devoir constituer une réserve d’environ 1 million de dollars. Pour atteindre ce cap, il compte céder en priorité les biens non stabilisés et non certifiés (CoC), avec des acheteurs de son propre réseau.
L’écart de valorisation entre les deux catégories est significatif. Une propriété CoC peut se traiter entre 70 000 $ et 140 000 $ selon l’emplacement, la surface et le loyer. Une propriété endommagée se négocie plutôt entre 50 000 $ et 60 000 $. La décote sur les biens non rénovés est donc immédiate, ce qui pèse mécaniquement sur la valeur remontée aux token holders.
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Ce que déclenche la liquidation volontaire
Face à cette nouvelle configuration, RealT n’a pas maintenu son plan de vente échelonnée. Chaque LLC entrera formellement en liquidation volontaire, avec RealToken (RIC) probablement inclus dans la démarche. Un cabinet d’experts a été retenu pour piloter l’aspect administratif, jugé lourd compte tenu du nombre de LLC concernées et de la nécessité de traiter chaque entité séparément.
New Detroit Property Management (NDPM), dont l’investissement avait été qualifié de massif, cesse d’avoir un rôle opérationnel structurant. Les propriétés déjà certifiées CoC seront transférées à un property manager tiers réputé, le temps qu’elles trouvent acheteur. La reprise des loyers à Detroit annoncée en début d’année avait déjà signalé que l’entreprise fonctionnait en effectif réduit, avec des revenus rentrés au ralenti.
Plusieurs dossiers restent ouverts. Les taxes foncières impayées font l’objet d’un accompagnement par le cabinet Colliers International, qui représente l’ensemble des propriétés dans une action fiscale. RealT indique une première victoire partielle sur ce dossier mais poursuit la procédure sur des montants qualifiés d’importants.
Des questions ouvertes subsistent sur le traitement fiscal des ventes à venir. RealT rappelle que le mécanisme de retour de capital, qui s’appliquait sur les premières années pour la plupart des maisons, est désormais fermé, ce qui aura des conséquences pour les holders. L’entreprise consulte actuellement un bureau spécialisé pour clarifier la documentation qui sera fournie aux investisseurs à la clôture des LLC.
L’annonce officielle du basculement en liquidation volontaire est attendue dans les jours qui suivent, une fois passée la fête nationale américaine du 4 juillet. D’autres community calls factuels sont prévus, dossier par dossier, à commencer par les préconstructions et les propriétés bloquées sur le RMM.
Affaire à suivre sur Cryptonomic.
